西蒙房地產集團-SPG
業務描述
它是美國最大的房地產投資信託基金，也是最大的購物中心運營商。截至2020年6月30日，該公司在全球不同國家（主要在美國，歐洲和亞洲）擁有235處房地產，或在其中擁有1.91億英寸的權益。到2020年6月，它擁有或持有美國204個創收性房地產的權益-99個購物中心， 69個高級商店，14個工廠，四個生活中心和18個其他零售性房地產。在國際上，西蒙房地產集團擁有31個主要網點和設計師網點物業的所有權，這些網點主要位於亞洲，歐洲和加拿大。該公司還擁有Klépierre（OTCPK：KLPEF） 22.4％的所有權。），這是一家總部位於巴黎的房地產交易公司，在15個歐洲國家/地區擁有購物中心。克萊佩爾（Klépierre）是歐洲第二大上市購物中心運營商。 西蒙房地產集團的收入主要來自租賃收入（約佔2019財年總收入的91％），一小部分來自管理費和其他收入。約81％的淨營業收入來自美國的購物中心和高檔商店（到2020年）年的前六個月），約12％的淨營業收入來自“磨坊”，而略多於7％的收入來自國際業務。即使最大的客戶（即The Gap，Inc.（GPS））也只負責基本最低總租金的3.5％ 2019年每尺平均銷售額（坪效）達到$693，同比增長4.8％，2019年租戶銷售額超過600億美元。在美國坪效排名前10的商場中西蒙獨占五家，其中包括坪效超過1600美金的拉斯維加斯凱撒之宮豪華購物中心。
西蒙房地產集團（Simon Property Group，SPG）是全球最大，最成功，資本最雄厚的購物中心投資者。2020年還將下降近60％： 這是SPG的近鄰Macerich（MAC）擁有的A級購物中心的每平方英尺銷售額和租金的演變情況，一些低端購物中心正在消亡，但高端甲級購物中心的表現還不錯，Amazon.
52 Week Range
1,626.03 - 3,552.25
過去的十年是電子商務爆發式增長的時期。在2019年，近一半的美國家庭都有在亞馬遜，大多數家庭都在網上購物。
但是，這並沒有阻止A級購物中心的每平方英尺銷售額和租金創下新高。連續10年穩定增長之後，創造了這一新記錄。在過去10年中，每平方英尺的銷售額幾乎翻了一番，租金增長了50％以上。
甲級購物中心還是如此具有韌性的主要原因有五個：
- 位置，位置，位置…… A類購物中心位於世界上一些最有價值的位置。他們附近有很多富裕的家庭。
- 流量合併……當低質量的購物中心死亡時，他們的購物者將被重定向到其餘的高質量的購物中心。
- 用途多樣化……如今，零售業只是高端購物中心的組成部分之一。它們已成為混合用途的目的地，提供基本服務，娛樂和其他可抵禦亞馬遜攻擊的用途。
- 並非零和遊戲……整個零售市場都隨著時間的推移而增長，因此，電子商務的增長並不一定總是以購物中心為代價。
- 並非所有零售都是平等的……最後，A級購物中心的大多數零售商店都是奢侈品，化妝品和服裝，大多數人更喜歡在商店而不是在線購買。越來越多的人對在網上購買衣服感到滿意，但是您不太可能在亞馬遜上購買LV包。
在這場危機中，其內部人士購買了價值超過2000萬美元的股票：
在2008-2009年，房地產投資信託進入了有史以來最嚴重的房地產崩盤，資產負債表過度槓桿化。在最糟糕的時間，銀行停止運作，房地產投資信託基金無法為債務再融資。它迫使他們削減股息並以高攤薄價格籌集資金。
如今REIT市場處於更為安全的位置。資產負債表比以往任何時候都更強大。大多數房地產投資信託基金都有多年的流動性。儘管由於封鎖而使租金收取率下降，但這並沒有像2008-2009年那樣使整個行業面臨風險。
大流行的間接後果之一是利率現在為0％。當利率下降時，房地產升值是因為：
- 它導致上限利率壓縮（房地產投資所需的投資者收益）。
- 這也導致抵押貸款利率降低（房地產投資者的現金流量增加）。
最終，這將導致更高的資產淨值和房地產投資信託基金的現金流量。有趣的是，就增長和上升潛力而言，低利率使高槓桿REIT受益最大。
到目前為止，房地產投資信託基金的投資者仍在擔心這一重要信息。但是，當我們走到危機的另一端時，0％的利率將成為房地產投資信託的主要催化劑。這正是Brookfield首席執行官Bruce Flatt最近在電話會議上討論的話題：
“當今世界上所有主要市場的利率都是0％或負數。這將對未來的資產價值產生積極影響。事實上，各地的利率都達到0％的事實尚未被濾除。市場短期內陷入混亂。”
在無收益的世界中，債券的第二個最佳替代選擇是房地產，以及房地產投資信託基金。投資者根本沒有其他選擇來賺取收入。
投資者霍華德·馬克曾說過：
“由於我們不相信正確地把握市場時機所需的預測能力，因此，只要可以購買具有吸引力的資產，我們就會使投資組合保持充分的投資。持有價格下跌的投資是令人不愉快的，但是由於我們無法購買到我們所買的東西而錯過了回報被雇來買是不可原諒的。”
這正是我們在高產房東上所做的。我們知道，“時間”市場比“定時”市場更重要。要低買高賣，您需要在低位時先買入。這看起來似乎是常識，但很多人最終因恐懼而癱瘓，並且在價格低廉時從不採取行動。
我們知道價格最終會恢復，但有一個局限性：我們不知道何時何地。
因此，當我們進入熊市時，我們制定了一個簡單的計劃，分多個階段進行購買
估值用15倍去算 FFO 12*15 = 180~ 配息8.3*15=124，假設用10倍 FF0 120 ~配息 估 83 ，現價63~至少最低估都還有30%以上漲幅
從疫情回到過去還是有一定時間，但是市場一定不會等到恢復了後再漲，而是會提前反應這個預期就漲起來。很大機率會先接近疫情前148元的水平；美國商業地產面臨一波強力的供給端與需求端的雙殺，這一局面對於資金實力雄厚、財務穩健、現金流充沛、融資能力強、併購能力強的龍頭企業極為有利。西蒙業內最為穩健、清爽的負債表意味著當行業跌到谷底，同行陷入絕境時，作為併購之王的西蒙地產將很可能是市場上唯一的買家。
美聯儲利率目前為最低的0附近，而商業reits具有很強的債卷屬性，其估值與利率呈很強的負相關因素，如果業績恢復到正常水平，估值也將會得到大幅提升，股價甚至有可能創出歷史新高，綜上，西蒙在未來1~2年時間，進可供，股價具備100~200%的上升空間；退可守，有不低於10%的股息率收益。風險則在於疫情拖2年甚至3年都不能控制住。
散戶優勢另一項，找到好公司可以長時間持有好幾年，等到公司回到應有價值!! 沒有業績壓力
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